1. Molemminpuolinen ymmärrys aiheesta – helpompaa sopimista
Vaikka pilaantuneiden tai jätteensekaisten maa-alueiden kustannusvastuiden huomioiminen alueiden myynnissä tai kehittämisessä ei ole mitenkään erityisen vaikeaa tai niin sanotusti rakettitiedettä, sopimusten tekoa helpottaa merkittävästi, mikäli molemmilla osapuolilla on osaaminen ja ymmärrys aiheesta.
Molemminpuolinen ympäristötekniikan asiantuntijan käyttö jo sopimuksen tekovaiheessa poistaa useissa tilanteissa väärinkäsityksiä. Jos esimerkiksi termistö on hukassa, siitä seuraa usein ylivarovaisuutta, epäluuloa ja myös huonoja toteutusratkaisuja, kun maaperän pilaantuneisuuden ja jätejakeiden poistoon ryhdytään.
Esimerkiksi jätteensekainen maa-aines ja pilaantunut maa-aines ovat kaksi eri asiaa – toisin kuin usein ymmärretään. Toinen kuuluu ympäristösuojelulain ja toinen jätelainsäädännön piiriin, ne ovat ympäristöteknisiltä luonteiltaan erilaisia ja niiden käsittelyn toteutustekniikat ovat erilaisia. Mikäli sopimuksen halutaan kattavan kaikki tarvittavat tiedot edes auttavasti, molemmat termit pitää käsitellä sopimuksessa ja termistössä on pysyttävä: tällä vältetään tulkinnanvaraisia yllätyksiä ja ristiriitoja myöhemmin.
2. Tavoitteena oikeudenmukainen kustannusvastuiden jakaminen
Ympäristönsuojelulaki sanoo yksiselitteisesti, että maa-alueen pilaaja on ensisijaisesti kustannusvastuussa alueen kunnostamisesta. Teollisuustoiminnassa olleesta alueesta on vielä kohtuullisen helppo osoittaa maksaja, mutta monissa tapauksissa pilaajaa ei pystytä enää jälkikäteen nimeämään.
Jotta alue voidaan ottaa turvallisesti uuden tarkoituksensa mukaiseen käyttöön, kaupanteon yhteydessä on tärkeää sopia kustannusten jakamisesta mahdollisimman yksiselitteisesti. Sopimuksen ensisijaisena tavoitteena tulisi olla kirjaukset, joiden perusteella alueen ostaja tai kehittäjä voi luottaa siihen, että hänelle korvataan muuttuvissakin tilanteissa pilaantuneen maaperän aiheuttamat lisäkustannukset.
Samoin myyjän tulee voida luottaa siihen, ettei hän ole kustannusvastuussa eristä tai suoritteista, joihin hänellä ei ole mitään vaikutusmahdollisuutta – tai ettei hän ole kustannusvastuidensa kautta subventoimassa ostajan maarakennushanketta.
Keskiössä onkin ymmärtää ja määritellä yhdessä, mitä lisäkustannus käsitteenä tarkoittaa. Eli mikä osa pilaantuneiden ja jätteensekaisten maa-ainesten poistoon liittyvistä suoritteista on ylimääräistä kustannusta ostajalle, ja mitkä näistä suoritteista olisivat olleet tulossa hänen kustannusvastuulleen, vaikka kohteen maaperä olisi ollut pilaantumaton.
Kunnostuksen hintalappuun vaikuttaa ostajan toiminta alueen suunnittelussa, toteutuksessa, aikataulutuksessa tai vaikkapa täyttöihin kelpaavien maa-ainesten hyötykäytössä. Hyvä sopiminen etukäteen mahdollistaa sen, että sekä myyjä että ostaja tietävät omalle vastuulleen kuuluvat kulut ja luottavat, että ne jakautuvat oikeudenmukaisesti.
3. Aktiivinen kommunikointi vie maaliin
Aina kaikki ei suju suunnitellusti, vaan esimerkiksi työmaalla tilanteet muuttuvat usein hankkeen edetessä. Hyvän sopimisen lisäksi toimiva keino välttää ristiriitojen syntymistä on, että sopimusosapuolet kommunikoivat aktiivisesti keskenään.
Enkä tarkoita pelkästään hankkeen toteutusvaiheen kommunikointia, vaan koko hankkeen läpi kestävää vuoropuhelua. Monet aluekehityshankkeet ovat suuria urakoita ja kestävät vuosia: ostajaorganisaation ihmiset voivat vaihtua tai näkemykset muuten vaan muuttua matkan varrella. Ilman jatkuvaa kommunikointia yhteinen käsitys ja yhteisymmärrys saattavat hämärtyä tai kadota.
Kaikkein ikävimmät tilanteet syntyvät, jos osapuolet palaavat kauppa- tai toteutussopimuksen jälkeen kohteeseen vasta, kun työt on tehty – ja silloin aletaan keskustella maaperän kunnostuksesta poikineista laskuista.
Yksi keino estää tällainen tilanne on nimetä kohteelle myyjän ympäristötekninen asiantuntija, joka hoitaa ympäristöteknisen suunnittelun ja valvonnan. Kustannus kuuluu joka tapauksessa myyjälle, ja näin myyjä saa luonnollisen linkin hankkeeseen koko projektin suunnittelun ja toteutuksen ajaksi.
